Contratti di noleggio: scegli quello più adatto alle tue esigenze.

Se stai cercando una casa o una stanza in affitto, ti troverai di fronte alla necessità di stipulare un contratto, ma quale?

In Italia esistono diversi tipi di contratti di locazione e, di conseguenza, diversi vincoli e obblighi da rispettare, regole fondamentali per affittare un immobile.

Vediamo ora quali sono le principali tipologie di contratti di locazione:

• Contratto a canone libero “4+4”
• Contratto a canone concordato “3+2”
• Contratto transitorio
• Contratto di locazione per studenti universitari

Contratto a canone libero

Il canone di locazione per questo tipo di contratto è determinato liberamente dalle parti. È uno dei contratti di locazione più utilizzati ed è noto anche come “contratto 4+4”. La legge ne ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabile per altri quattro, salvo recesso.

Al di là dei limiti fissati per la durata, è possibile decidere liberamente in merito a vari elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l’adeguamento del canone all’Istat (indice di inflazione).

Contratto di locazione a canone concordato

Se si decide di adottare questo tipo di contratto, ci sono diversi aspetti da considerare. Sulla base degli accordi territoriali, vengono stabiliti i limiti di variazione del canone di locazione.

All’interno di tale fascia è possibile concordare, tra le parti, il canone di locazione previsto dal contratto, tenendo conto di fattori quali le caratteristiche dell’immobile (stato di manutenzione dell’intero edificio) o dell’unità immobiliare o della porzione di essa, e quindi il tipo e lo stato di manutenzione dell’alloggio, le sue condizioni, l’eventuale presenza di un posto auto, di un garage o di una cantina (gli annessi), le aree comuni (cortili, aree verdi, impianti sportivi al coperto, ecc.) e la presenza di servizi tecnici quali ascensore, tipo di riscaldamento, prestazione energetica e climatizzazione.

Se non si opta per il buono forfettario che prevede un’aliquota preferenziale del 10% per questo tipo di contratto (nel caso di canone zero è del 21%), si dovrà tenere conto dell’adeguamento del canone nella misura concordata (non superiore al 75% della variazione Istat), se previsto dagli accordi territoriali.

Se scegli questa formula contrattuale, è fondamentale che tu utilizzi, al momento della sottoscrizione, il contratto allegato al Decreto Ministeriale.

Contratto di locazione a canone concordato (Contratto a canone concordato)

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che disciplina questo contratto, definito anche «contratto 3+2», prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di due anni alla scadenza, nel caso in cui le parti non concordino il rinnovo triennale e a condizione che non venga data disdetta. Questo contratto ha una durata variabile ed è indubbiamente più breve rispetto a quella dei contratti “quattro + quattro”.

L’aspetto positivo da valutare è la possibilità di un canone di locazione controllato, che di solito viene fissato in base a una tabella concordata nei vari comuni tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.

Si avrà un ulteriore vantaggio, dal punto di vista fiscale, ovvero quello di essere soggetti a un’imposizione fiscale più bassa e, in alcuni casi, di poter usufruire anche di agevolazioni fiscali.

 

Contratto di locazione transitorio (Contratto transitorio)

Anche il contratto transitorio è ampiamente utilizzato e diffuso.

È possibile estenderne la durata fino a 18 mesi, ma ciò deve comunque essere giustificato da esigenze particolari, documentate nel contratto con una dichiarazione specifica, attribuibili sia a chi affitta (inquilino) sia a chi dà in affitto (locatore), come ad esempio:

• mobilità dovuta alla propria professione;
• esigenze di studio;
• apprendistato;
• formazione professionale;
• ricerca di soluzioni lavorative.

 

Contratto di locazione per studenti universitari

Se sei uno studente universitario hai anche la possibilità di avvalerti di questo tipo di contratto, che ha una durata limitata e può estendersi per un periodo compreso tra sei mesi e tre anni, rinnovabile alla prima scadenza.

Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, a meno che non venga disdetto dal locatario, che deve darne preavviso con almeno 1 mese di anticipo e, in alcuni comuni, addirittura con 3 mesi di anticipo.

È possibile recedere dal contratto di locazione solo se si intende rescindere il contratto prima della sua naturale scadenza e in presenza di determinate condizioni.

È possibile avvalersi di questo tipo di contratto se si trova nella stessa città in cui si risiede l’università, o se si frequentano corsi universitari e di specializzazione in distacco, o istituti di istruzione superiore, oppure se si risiede in comuni limitrofi o se si è iscritti a un corso di laurea o di formazione post-laurea (come master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in comuni diversi da quello di residenza. Questo contratto di locazione può essere sottoscritto sia dal singolo studente, sia da gruppi di studenti universitari, sia da società per il diritto allo studio.